アミカルの坪単価が50万円だということは昨日書きました。
そこで、科目と内容でどのように坪単価が変わるかやってみましょう。
取得税等とカーテンを除いたアミカルの価格2100万円（税込の最終支払額）。
ただし、アミカルは下水道の接続が別になります。
だって、うちの周りの下水の整備がまだなんだもん。
これに下水道の接続費の一番高かったモデルケースで100万円ということで
一番不利な（坪単価が高くみえる）2200万円の数字を使っています。
30坪ですから単純に割り返すと約73万円。
地盤改良を入れると74から75万円。
カーテンは最低でも40万円くらい必要で、これ以下ではせっかくの家がもったいない。
最終的に住めるようになる坪単価は76万円。
これが当社が適正な坪単価表現と考えているもの。
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ここからが本題。
大屋根スタイルのアミカルには5坪前後の収納がつきます。
これは建物の肩の部分を利用したもので、建築面積には入りません。
すなわち床面積35坪の家と書いても違法ではないのです。（屋根裏収納も同じ）
床面積にベランダを入れる手法もありますが、当社はベランダ付きは少ないのでやめときます。
ですので面積で坪単価を調整すると
2100万円÷35坪=60万円
次は科目。
まずは諸経費、要は粗利益です。
ある人はここの諸経費の値引きを交渉するのが安くするコツと書いていましたが
諸経費の中には現場の監督さんのお給料や車両の燃料代も入っています。
もちろん会社の継続のためには利益も必要。
現実的に削減できる額は限られています。
言い換えれば値引きしますよというところは最初からそれを見越しているということ。
住宅の粗利益を何％が最適と考えるかは皆さん次第ですが、アミカルの場合は15％位ですから
坪60万円×85%＝51万円。
なお、各社によって呼び方があり、プロデュース料だとか諸費用だとかとも呼ばれます。
昔は大手は40％もとっているなんて言われましたが、今はそこまであこぎではないでしょう。
内容でメジャーな手法はダウンライト以外の照明器具を含めないことが行われています。
ですので20万円（坪あたり6千円）マイナス。
この段階で坪50万円
他の方法としてはコンセントの数が少なかったり、時には子供室のドアが別途だったりします。
そして消費税を外してしまいます。（本来は税込み表示しないといけないはずなんですけどね。）
坪50万円÷1.05=47万円
もっと何か裏技があるかもしれませんが、ここまででいいでしょう。
同じものでも73万円と表示することもできますし47万円と表示もできます。
なお、新潟県調べの平均坪単価（税込契約額÷建築面積）は例年57万円前後。
ですから、ナチュラルリビングはしっかりした構造と自然素材と性能の分が高めということです。
余談ですが、県平均は65万円などと高く示しておいて、だから当社は半分と言ってるところも。
この65万円の根拠が欲しいものです。
本当に坪単価ってあてにならなくて、まじめにやるのが嫌になっちゃいますね。
実際、この業界の体質に嫌気がさしたから書いてるんですけど。
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